不動産契約と所有権の移転

不動産売買契約とは売主が所有権の移転を、買主が代金の支払いを行う契約ですが、所有権がいつ買主に移転するかについては次の通りです。売買契約締結と同時に移転する。売買契約のみで移転するが、移転の時期は登記あるいは代金の支払いの時に生じる。このように不動産の登記の例が分かれているのも民法が所有権移転といった物件変動を生ずるための法律上の要件と、所有権の取得当然に売主以外の第三者に対抗するための要件とを区別しているからです。売買契約における売主の義務、つまり所有権移転とは単に所有権を移転するだけを移転とすることではなく、登記または引っ越しなどの売買契約の際の売主の登記あるいは引き渡し義務に合意しなくても、売主にはその各義務があり、買主は売主に対して代金の支払いと引き換えに移転登記あるいは不動産の引き渡しを請求できるとしています。
売主が買主に対して移転登記、引き渡し義務を完了しないうちに死亡した場合には、売主の相続人が義務を継承することとなります。相続というのは被相続人の一切の権利義務を継承することとされているからです。仮に相続人が被相続人と買主との間に不動産売買契約があったことを知らなかったといても、当然義務は相続人に継承されていくとされています。相続人が先に相続による所有権移転登記を了した場合、相続人が売主以外の第三者にあたるとすれば、買主は先に登記を了した売主の相続人に対抗することができません。買主は所有権を主張できないこととなります。しかし、通例や判例では相続の場合には売主以外の第三者にあたらず、二重譲渡の場合と同視するべきではないとされています。相続人が相続登記後第三者に譲渡し、登記を了したら、この場合は相続人が被相続人と同じ地位に立つものとして相続人が譲渡したのと同視されます。